כשמתכננים בינוי נרחב באזור מסוים כל תכנית בינוי של שכונה צריכה להיבנות במסגרת של תב"ע. כשרוצים לתכנן לטווח ארוך אכלוס סדיר ורציף של מספר שכונות ופרויקטים מן הראוי לתכנן את האזור בתוכנית אב.

תכנית אב היא תכנית שמחלקת שטח נרחב ל"אזורים" כשכל אזור מיועד לתכנון עתידי מפורט, ובכל פעם לוקחים אזור אחד לפי סדר הגיוני שנקבע מראש ומתכננים אותו בפירוט, החל מתכנון תשתיות מים ביוב חשמל ותקשורת, עובר בתוכנית תחבורה, וכלה במפרט מכר לבתים שבבניינים.

כמובן שנלקחים בחשבון גם נתונים כמו טופוגרפיה, סוגי קרקע ונתונים אזוריים של משאבי קרקע.

מכיוון שתוכניות אב הוכיחו את עצמם כיעילות מאד במקומות רבים בארץ כגון מודיעין וחריש, והוכחו כחסרות מאד היכן שלא נעשו כגון בביתר עילית, מודיעין עילית ואלעד, החליט משרד השיכון להכניס את תוכניות האב כנוהל עבודה קבוע בכל תכנון נרחב של מקום המיועד לבניה אורבנית.

כבר בשנת 2016 כשהיה ברור שפני היישוב להתרחבות מהירה ותנופת פיתוח משמעותית, דרשה הנהלת היישוב ממשרד השיכון ומהמועצה האזורית לתכנן תכנית אב למעלה עמוס.

מכיוון שמעלה עמוס הייתה החלוצה בכל יישובי גוש עציון בנושא, היו קשים רבים בתחילת הדרך. אך מאז שנבחר ראש המועצה הנוכחי ידידנו ר' שלמה נאמן הי"ו, והניח דגש רציני על העניין כמדיניות פיתוח, התוכנית החלה להתקדם.

בהכנת התוכנית השתתפו מחלקת ההנדסה של המועצה ובסיועו של מר איציק רוזנברג מהנדס המועצה לשעבר ומנכ"ל חברת "עצה בונה" המתמקדת בפרויקטים כדוגמת אלו. וב"ה בשנת 2018 זכינו לברך על המוגמר כשמשרד השיכון מאשר את תכנית האב.

כמובן שבמהלך התוכנית ישבה הנהלת היישוב עם כל הגורמים הנוגעים בדבר, תוך שימת דגשים על האופי החרדי המיועד למקום ועוד.

דגשים מיוחדים ניתנו על פתרונות תחבורתיים המתאימים לציבור חרדי, ועל פתרונות ניקוז המתאימים לגינון באזור מדברי.

תכנית האב הספציפית של מעלה עמוס, חולקה ל-18 מתחמים, שמתוכם 12 מתחמים מיועדים לתכנון התב"ע למגורים, 3 מתחמים מיועדים למסחר, ו-3 מתחמים מיועדים לתיירות אזורית.

נכון לשלב זה ב-4 מתוך המתחמים יש כבר תב"ע קיימת. וב-4 נוספים התב"ע באמצע ההליכים בשכונה המכונה "נופי עמוס". 

עד כאן כתבנו על תכנית אב, כעת נרחיב על התב"ע.

תב"ע הינה אבן היסוד להקמת מקום יישוב. 

התב"ע מתכללת את כל יסודות החיים של מושב בני אדם כגון בתי מגורים, מבני ציבור, מוסדות חינוך, תשתיות תחבורה, מים, ביוב, חשמל ותקשורת. כמו כן בתב"ע יובאו בחשבון אזורים ירוקים, אזורים לפארקים וגני שעשועים ושטחי מסחר.

התב"ע תיקח בחשבון נתוני גובה כגון זוויות עליה לתשתיות תחבורה. וכן תקפיד על הפרדות מספיקות בין תשתיות המים הביוב החשמל והתקשורת שלא יפגעו ויזיקו זו לזו.

חלק מרכזי בתב"ע הוא התכנון הנכון של בתי המגורים באופן שיאפשר מגורים של כמות גדולה של אנשים בנוחות ורווחת הפרט ככל האפשר.

התכנון המפורט יקח בחשבון גם דברים "פעוטים" כגון רוחב כביש במקומות הזקוקים לתחבורה ציבורית או לרכבי משא ופריקת סחורות, וכן חניות שיספיקו הן לבעלי הבתים והן לאורחיהם.

תכנון התב"ע מייעד כל משבצת קרקע לייעוד מסויים, ולכל תב"ע נכתב תקנון המפרט באופן ברור אילו שימושים מותרים ובאילו מגבלות בכל משבצת קרקע.

כל בינוי ופיתוח בתחום של התכנית יהיה כפוף לתקנון התב"ע, ולא יקבל אישורים והיתרים בלי שהוא נצמד לאותם הנחיות.

מטבע הדברים התב"ע מתוכננת ע"י מספר רב מאד של גורמים שכל אחד מומחה בתחומו, כגון מומחי תחבורה, גיאולוגיה, ארכיאולוגיה, חברות החשמל והמים ומהנדסים.

תכנית כזו עשויה לקחת שנים רבות מתחילתה ועד לאישורה הסופי ע"י משרד השיכון ובכפוף לאישורים של כלל הגורמים הנוגעים בדבר.

ברגע שהתב"ע מאושרת היא עוברת לאחריות מחלקת ההנדסה של המועצה האזורית שמוציאה אותה לפועל בבינוי בשטח.